La Svizzera sta andando verso una penuria di alloggi sulla scia di Basilea Città?

Nel 2025, a Basilea Città è stato costruito soltanto il 35 percento degli alloggi necessari – a livello nazionale perlomeno il 70 percento. Esistono la sburocratizzazione e la proporzione per risolvere questo problema. 

In Svizzera, la questione degli alloggi si è trasformata in una sfida urgente. Chi oggi è alla ricerca di un appartamento si trova davanti a questo problema in diversi luoghi del Paese. Secondo l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), la situazione del mercato immobiliare non era mai stata così tesa dal 2014.  

A fine marzo, Basilea Città ha pubblicato gli ultimi numeri sul mercato immobiliare locale: nel Cantone la popolazione è cresciuta di 3000 abitanti, con un conseguente aumento della domanda di alloggi di 1600 unità. Tuttavia, la città di Basilea ne ha realizzati soltanto 600, coprendo in definitiva solo un terzo del fabbisogno. 

Questa eccedenza di domanda è un problema in diverse parti della Svizzera. Ogni anno il Paese registra un aumento di 50 000 economie domestiche, tuttavia l’offerta di soli 35 000 nuovi alloggi non è in grado di sostenere la domanda. Annualmente alla Svizzera mancano 15 000 appartamenti. 

Sin dall’introduzione della regolamentazione del diritto di locazione, a maggio 2022, il tasso di appartamenti sfitti a Basilea Città è sceso sotto l’1,0 percento. La promessa di allentare le tensioni del mercato della locazione si è ben presto rivelata un boomerang colossale. 

Il peso di un’eccessiva regolamentazione 

In metà dei casi, gli alloggi sono abitazioni già esistenti sottostanti al diritto previgente, il cui canone di locazione può essere adeguato al mercato solo limitatamente. Soltanto per le abitazioni nuove, il canone può essere liberamente stabilito. Nella situazione attuale, in cui l’offerta non riesce a stare al passo con la domanda, si generano aumenti di prezzo spropositati. 

La conseguenza è questa: locatari di lunga data decidono di restare in appartamenti troppo grandi per le loro esigenze, poiché un’abitazione nuova, più piccola, avrebbe un costo maggiormente elevato rispetto all’appartamento grande in cui vivono. 

Mediante una deregolamentazione del diritto di locazione verrebbe ampliata in un solo colpo l’offerta, generando una correzione al ribasso del livello generale dei prezzi. Chi afferma che a causare l’aumento dei canoni sono i prezzi dei terreni dimentica che il prezzo di un terreno rappresenta solo e soltanto il ricavo residuo da un calcolo di rendimento scontato. 

Queste eccessive e dannose regolamentazioni non valgono soltanto per il mercato immobiliare bensì sono applicate a tutto il settore della costruzione. Ci siamo incastrati in un garbuglio di oltre 140 000 norme edilizie, a livello federale, cantonale e comunale. Queste, anche se individualmente possono risultare utili, nel loro insieme hanno un effetto paralizzante. Ogni giorno spuntano nuovi requisiti, mentre quelli già esistenti di rado vengono messi in discussione o abrogati. 

Ci sono diversi approcci per sbrogliare questa matassa: alcuni Paesi hanno stabilito il principio «1 in, 1 out», secondo cui ad ogni nuovo articolo di legge deve corrispondere l’abolizione di un vecchio articolo (o due vecchi articoli). In questo modo il numero complessivo di regole resta stabile o viene addirittura ridotto. 

Il Canton Nidvaldo, ad esempio, in una sola volta è riuscito a far luce in questa giungla: ha deciso di abrogare la maggior parte delle proprie norme edilizie e di far valere primariamente solo le norme usuali del settore nonché alcune prescrizioni specifiche cantonali.  

Il Cantone di Zugo sperimenta in modo coraggioso e innovativo le cosiddette «zone bianche». L’esperimento prevede che, al manifestarsi di una penuria di abitazioni, vengano allentate le norme edilizie nei quartieri zona bianca, finché non siano costruiti sufficienti alloggi. Ciò consente di densificare nonché di preservare le superfici verdi. Si tratta di decisioni che non sfuggono alla volontà del popolo: un primo gruppo di abitanti interessati ha già votato e acconsentito alla creazione delle zone bianche.

Costruzioni giuste al posto giusto 

La legge sulla pianificazione del territorio, 13 anni fa, aveva posto le basi giuste. Non dobbiamo semplicemente costruire il maggior numero possibile di edifici, secondo questa legge, ma dobbiamo realizzare le costruzioni giuste al posto giusto. La Svizzera non può e non deve crescere spropositatamente in ampiezza, distruggendo altri spazi verdi. Siamo chiamati a utilizzare il suolo con misura. 

Senza una densificazione ragionata e proporzionata, non può esistere alcun ulteriore sviluppo in termini di pianificazione del territorio. Misure, come ampliamenti, nuove costruzioni sostitutive e ridestinazioni, celano un enorme potenziale, che tuttavia al momento è ancora troppo poco sfruttato. Sarebbe possibile realizzare ulteriori alloggi vivibili, in particolare nei comprensori insediativi già esistenti. E invece la densificazione procede a rilento, bandita da chi proclama: «non nel mio giardino!» 

Uno dei motivi principali di questa lentezza è dovuto a opposizioni e ricorsi strumentalizzati. Il tempo, nel settore della costruzione, è un fattore di costo determinante. Quanto più a lungo un progetto resta bloccato, tanto più elevati saranno i costi di finanziamento, gli oneri di pianificazione e i rischi, che finiranno per ricadere nel canone di locazione. Chi allunga i tempi dei processi rende più costosa la costruzione e, con ciò, lo spazio abitativo. 

Pretesti dei non direttamente interessati 

È fuori dubbio che le opposizioni mosse da abitanti direttamente interessati siano legittime. Tuttavia, le opposizioni oggi sono prevalentemente mosse per tutelare interessi particolari, non intesi così dal legislatore. Inoltre, la cerchia di aventi il diritto a presentare opposizione è molto ampia. Non è necessario infatti essere abitanti direttamente interessati, per poter inoltrare un’opposizione.  

Al Parlamento federale si stanno trattando numerosi interventi politici, mirati a definire chiaramente quali debbano essere gli interessi degni di tutela per il diritto di opposizione. Allo stesso modo gli sforzi sono volti a limitare la cerchia delle persone aventi diritto. Le domande di opposizione abusive devono comportare conseguenze sul piano dei costi e il risarcimento del danno. 

Due possibilità di azione sono abbastanza 

In alcuni Cantoni, i ricorrenti hanno la possibilità di intraprendere un’azione giudiziaria in tre gradi di giudizio. Per ogni istanza il procedimento giudiziario dura da uno a due anni. In questo modo un progetto di costruzione può subire dei rallentamenti pari a sei o più anni. La Società Svizzera degli Impresari-Costruttori raccomanda pertanto ai Parlamenti cantonali di ammettere solo due gradi in giudizio.  

Le regolamentazioni, le opposizioni, i ricorsi, ma anche la conservazione dei monumenti, sono strumenti pensati per proteggere diritti legittimi. Ma d’altro canto è anche questione di misura. La tutela dei monumenti è importante, perché contribuisce a salvaguardare la nostra eredità architettonica, nessuno lo sa meglio di Basilea, città storica per antonomasia. 

Tuttavia è un’esagerazione iscrivere un numero elevato di zone urbane nell’inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere d’importanza nazionale (Isos) (ad es. Zurigo ne ha iscritte il 75 percento); una conservazione esagerata dei monumenti rende impossibile una densificazione ragionata. La SSIC invita pertanto i Cantoni a verificare i propri inventari e a fare una selezione proporzionata. 

Facilitare anziché impedire 

Se si tutela il preesistente lasciandolo sempre immutato, non potrà nascere niente di nuovo. Per superare questa sfida abbiamo le conoscenze e le esperienze necessarie, tuttavia serve un chiaro cambio di rotta. Allontaniamoci dai blocchi e andiamo verso la facilitazione. Prendiamo le distanze da una regolamentazione spropositata e scegliamo fiducia e responsabilità. Chi vuole più abitazioni deve facilitare il cambiamento.