Le intenzioni sono buone, ma gli effetti devastanti
Le leggi apparentemente favorevoli agli inquilini penalizzano proprio quelle persone che intendono proteggere. Ciò è particolarmente evidente a Ginevra.
Se il numero di appartamenti sfitti in un Comune o in una Città è inferiore allo 0,5%, si parla di un mercato delle abitazioni estremamente teso. Ciò va a vantaggio dei locatori, che possono ad esempio richiedere una «buona entrata» (key money) quando pubblicano un annuncio per un appartamento libero. A Ginevra, il tasso degli sfitti ha raggiunto il valore record dello 0,34%. Su 100 000 alloggi, solo 340 sono liberi. Come si è arrivati a questa situazione?
Ginevra è la città che applica il maggior numero di normative in materia di affitti. Prescrizioni severe regolano gli adeguamenti delle pigioni, proteggono dalle disdette e limitano gli aumenti degli affitti, anche dopo i lavori di ristrutturazione. Tuttavia, questa apparente sicurezza cela un problema importante: queste leggi accentuano la carenza di alloggi. In che modo?
Un esempio è la legge LDTR che ha lo scopo di proteggere gli inquilini da affitti eccessivi dopo i lavori di ristrutturazione. In pratica, però, la sua applicazione incoraggia i proprietari a rimandare le ristrutturazioni o a limitarsi allo stretto necessario. Di conseguenza, gli edifici si deteriorano e la qualità delle abitazioni diminuisce, mentre gli affitti rimangono ufficialmente stabili. La situazione è tanto più grave in quanto il mercato delle abitazioni in affitto a Ginevra è poco interessante per gli investitori a causa delle sue severe normative, come il tetto massimo degli affitti. Gli elevati costi di costruzione e le lunghe procedure di autorizzazione aggravano ulteriormente la situazione.
L’esempio di Ginevra mostra quindi chiaramente che misure apparentemente favorevoli agli inquilini possono, senza incentivi alla costruzione, peggiorare la situazione sul mercato delle abitazioni. Le leggi mantengono bassi gli affitti a breve termine, ma creano un mercato delle abitazioni estremamente limitato e poco trasparente, in cui la pressione della concorrenza, i versamenti non ufficiali e il calo della qualità degli alloggi determinano la realtà.
