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La Svizzera sta andando verso una penuria di alloggi sulla scia di Basilea Città?

Nel 2025, a Basilea Città è stato costruito soltanto il 35 percento degli alloggi necessari – a livello nazionale perlomeno il 70 percento. Esistono la sburocratizzazione e la proporzione per risolvere questo problema.

In Svizzera, la questione degli alloggi si è trasformata in una sfida urgente. Chi oggi è alla ricerca di un appartamento si trova davanti a questo problema in diversi luoghi del Paese. Secondo l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), la situazione del mercato immobiliare non era mai stata così tesa dal 2014.

A fine marzo, Basilea Città ha pubblicato gli ultimi numeri sul mercato immobiliare locale: nel Cantone la popolazione è cresciuta di 3000 abitanti, con un conseguente aumento della domanda di alloggi di 1600 unità. Tuttavia, la città di Basilea ne ha realizzati soltanto 600, coprendo in definitiva solo un terzo del fabbisogno.

Questa eccedenza di domanda è un problema in diverse parti della Svizzera. Ogni anno il Paese registra un aumento di 50 000 economie domestiche, tuttavia l’offerta di soli 35 000 nuovi alloggi non è in grado di sostenere la domanda. Annualmente alla Svizzera mancano 15 000 appartamenti.

Sin dall’introduzione della regolamentazione del diritto di locazione, a maggio 2022, il tasso di appartamenti sfitti a Basilea Città è sceso sotto l’1,0 percento. La promessa di allentare le tensioni del mercato della locazione si è ben presto rivelata un boomerang colossale.

Il peso di un’eccessiva regolamentazione

In metà dei casi, gli alloggi sono abitazioni già esistenti sottostanti al diritto previgente, il cui canone di locazione può essere adeguato al mercato solo limitatamente. Soltanto per le abitazioni nuove, il canone può essere liberamente stabilito. Nella situazione attuale, in cui l’offerta non riesce a stare al passo con la domanda, si generano aumenti di prezzo spropositati.

La conseguenza è questa: locatari di lunga data decidono di restare in appartamenti troppo grandi per le loro esigenze, poiché un’abitazione nuova, più piccola, avrebbe un costo maggiormente elevato rispetto all’appartamento grande in cui vivono.

Mediante una deregolamentazione del diritto di locazione verrebbe ampliata in un solo colpo l’offerta, generando una correzione al ribasso del livello generale dei prezzi. Chi afferma che a causare l’aumento dei canoni sono i prezzi dei terreni dimentica che il prezzo di un terreno rappresenta solo e soltanto il ricavo residuo da un calcolo di rendimento scontato.

Queste eccessive e dannose regolamentazioni non valgono soltanto per il mercato immobiliare bensì sono applicate a tutto il settore della costruzione. Ci siamo incastrati in un garbuglio di oltre 140 000 norme edilizie, a livello federale, cantonale e comunale. Queste, anche se individualmente possono risultare utili, nel loro insieme hanno un effetto paralizzante. Ogni giorno spuntano nuovi requisiti, mentre quelli già esistenti di rado vengono messi in discussione o abrogati.

Ci sono diversi approcci per sbrogliare questa matassa: alcuni Paesi hanno stabilito il principio «1 in, 1 out», secondo cui ad ogni nuovo articolo di legge deve corrispondere l’abolizione di un vecchio articolo (o due vecchi articoli). In questo modo il numero complessivo di regole resta stabile o viene addirittura ridotto.

Il Canton Nidvaldo, ad esempio, in una sola volta è riuscito a far luce in questa giungla: ha deciso di abrogare la maggior parte delle proprie norme edilizie e di far valere primariamente solo le norme usuali del settore nonché alcune prescrizioni specifiche cantonali.

Il Cantone di Zugo sperimenta in modo coraggioso e innovativo le cosiddette «zone bianche». L’esperimento prevede che, al manifestarsi di una penuria di abitazioni, vengano allentate le norme edilizie nei quartieri zona bianca, finché non siano costruiti sufficienti alloggi. Ciò consente di densificare nonché di preservare le superfici verdi. Si tratta di decisioni che non sfuggono alla volontà del popolo: un primo gruppo di abitanti interessati ha già votato e acconsentito alla creazione delle zone bianche.

Costruzioni giuste al posto giusto

La legge sulla pianificazione del territorio, 13 anni fa, aveva posto le basi giuste. Non dobbiamo semplicemente costruire il maggior numero possibile di edifici, secondo questa legge, ma dobbiamo realizzare le costruzioni giuste al posto giusto. La Svizzera non può e non deve crescere spropositatamente in ampiezza, distruggendo altri spazi verdi. Siamo chiamati a utilizzare il suolo con misura.

Senza una densificazione ragionata e proporzionata, non può esistere alcun ulteriore sviluppo in termini di pianificazione del territorio. Misure, come ampliamenti, nuove costruzioni sostitutive e ridestinazioni, celano un enorme potenziale, che tuttavia al momento è ancora troppo poco sfruttato. Sarebbe possibile realizzare ulteriori alloggi vivibili, in particolare nei comprensori insediativi già esistenti. E invece la densificazione procede a rilento, bandita da chi proclama: «non nel mio giardino!»

Uno dei motivi principali di questa lentezza è dovuto a opposizioni e ricorsi strumentalizzati. Il tempo, nel settore della costruzione, è un fattore di costo determinante. Quanto più a lungo un progetto resta bloccato, tanto più elevati saranno i costi di finanziamento, gli oneri di pianificazione e i rischi, che finiranno per ricadere nel canone di locazione. Chi allunga i tempi dei processi rende più costosa la costruzione e, con ciò, lo spazio abitativo.

Pretesti dei non direttamente interessati

È fuori dubbio che le opposizioni mosse da abitanti direttamente interessati siano legittime. Tuttavia, le opposizioni oggi sono prevalentemente mosse per tutelare interessi particolari, non intesi così dal legislatore. Inoltre, la cerchia di aventi il diritto a presentare opposizione è molto ampia. Non è necessario infatti essere abitanti direttamente interessati, per poter inoltrare un’opposizione.

Al Parlamento federale si stanno trattando numerosi interventi politici, mirati a definire chiaramente quali debbano essere gli interessi degni di tutela per il diritto di opposizione. Allo stesso modo gli sforzi sono volti a limitare la cerchia delle persone aventi diritto. Le domande di opposizione abusive devono comportare conseguenze sul piano dei costi e il risarcimento del danno.

Due possibilità di azione sono abbastanza

In alcuni Cantoni, i ricorrenti hanno la possibilità di intraprendere un’azione giudiziaria in tre gradi di giudizio. Per ogni istanza il procedimento giudiziario dura da uno a due anni. In questo modo un progetto di costruzione può subire dei rallentamenti pari a sei o più anni. La Società Svizzera degli Impresari-Costruttori raccomanda pertanto ai Parlamenti cantonali di ammettere solo due gradi in giudizio.

Le regolamentazioni, le opposizioni, i ricorsi, ma anche la conservazione dei monumenti, sono strumenti pensati per proteggere diritti legittimi. Ma d’altro canto è anche questione di misura. La tutela dei monumenti è importante, perché contribuisce a salvaguardare la nostra eredità architettonica, nessuno lo sa meglio di Basilea, città storica per antonomasia.

Tuttavia è un’esagerazione iscrivere un numero elevato di zone urbane nell’inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere d’importanza nazionale (Isos) (ad es. Zurigo ne ha iscritte il 75 percento); una conservazione esagerata dei monumenti rende impossibile una densificazione ragionata. La SSIC invita pertanto i Cantoni a verificare i propri inventari e a fare una selezione proporzionata.

Facilitare anziché impedire

Se si tutela il preesistente lasciandolo sempre immutato, non potrà nascere niente di nuovo. Per superare questa sfida abbiamo le conoscenze e le esperienze necessarie, tuttavia serve un chiaro cambio di rotta. Allontaniamoci dai blocchi e andiamo verso la facilitazione. Prendiamo le distanze da una regolamentazione spropositata e scegliamo fiducia e responsabilità. Chi vuole più abitazioni deve facilitare il cambiamento.

Con meno regole si favorisce l’edilizia abitativa

L’edilizia abitativa in Svizzera è in stallo. A due anni dall’entrata in vigore del piano d’azione della Confederazione per la costruzione di alloggi, il numero di abitazioni sfitte continua a diminuire in diverse città e agglomerati urbani. Nonostante la domanda elevata e un netto aumento delle richieste di autorizzazione edilizia, si realizzano troppi pochi nuovi alloggi.

Tra le principali cause di questa tendenza vi sono, da un lato, il costante aumento della densità normativa nel diritto della pianificazione e della costruzione: si tratta di oltre 140 000 prescrizioni che generano annualmente costi inutili pari a 1,7 miliardi di franchi. Dall’altro lato, il numero sempre crescente di opposizioni contro i progetti di costruzione e le procedure di autorizzazione troppo lunghe, in cui i termini previsti vengono ripetutamente interrotti.

La legge sulla pianificazione del territorio (LPT 1) impedisce giustamente la dispersione urbana. La Società Svizzera degli Impresari-Costruttori (SSIC) sostiene questo obiettivo. Ma si sono sottovalutati gli effetti sulla carenza di alloggi. Con la LPT 1 ci siamo di fatto imposti una scarsità artificiale di zone edificabili, riproponendoci di sfruttare e valorizzare in modo più coerente le superfici insediative esistenti. Se non riusciamo ad attuare lo sviluppo centripeto richiesto e, contemporaneamente, le code per visitare gli appartamenti continuano ad allungarsi e il tasso di abitazioni sfitte a ridursi, è la stessa LPT 1 a essere messa in dubbio. Per evitarlo è necessario agire in modo coerente.

«Con la legge sulla pianificazione del territorio ci siamo imposti una scarsità artificiale di zone edificabili.»

Da un sondaggio tra esperti commissionato dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) è emerso che le opposizioni e i ricorsi rappresentano gli ostacoli maggiori alla costruzione di abitazioni. A Zurigo, ad esempio, viene presentata opposizione contro il 70% delle domande di costruzione. In base a una decisione del Tribunale federale del 2011, nel settore edilizio esiste oggi di fatto un diritto di opposizione popolare: quasi chiunque può presentare opposizione, anche senza essere direttamente interessato o interessata, e motivarla con argomenti privi di rilevanza sostanziale. Entrambi gli aspetti vanno corretti.

Deve ancora essere possibile presentare opposizioni legittime, ma solo da parte di persone direttamente interessate che possano far valere interessi effettivamente degni di essere tutelati. Contro le opposizioni abusive potrebbero risultare efficaci una partecipazione ai costi e un obbligo di risarcimento danni. Entrambe le richieste sono già oggetto di specifici interventi parlamentari e vengono sostenute dalla SSIC. In diversi cantoni esistono già regolamenti che prevedono la riscossione di tasse e/o il risarcimento dei danni in caso di opposizioni abusive. La SSIC sarebbe favorevole all’introduzione di simili soluzioni anche negli altri cantoni e alla loro applicazione sistematica.

A ciò si aggiunge che diverse normative edilizie cantonali sono ancora orientate alla costruzione nelle zone verdi e finiscono così per ostacolare involontariamente la densificazione. Le prescrizioni sulle distanze, le norme sulla proiezione d’ombra o il cosiddetto supplemento di lunghezza degli edifici rendono i progetti nei centri urbani molto più difficili. Ora però si delineano sforzi promettenti per un cambio di rotta. Il Cantone di Zurigo propone una revisione della propria legge sulla pianificazione e sull’edilizia. L’obiettivo è rendere più flessibili le licenze edilizie, eliminare i paragrafi obsoleti e semplificare le procedure, prevedendo, ad esempio, che i progetti di costruzione minori debbano essere soltanto notificati alle autorità e non più sottoposti ad autorizzazione.

«A Zurigo viene presentata opposizione contro il 70% delle domande di costruzione.»

Nel Cantone di Zugo diversi comuni hanno istituito le cosiddette zone bianche. In caso di penuria di alloggi, varie norme edilizie vengono allentate finché non sono state costruite e rese disponibili sufficienti abitazioni. Gli abitanti interessati hanno votato democraticamente su questa misura e sostenuto l’introduzione delle zone bianche. Altri cantoni e comuni dovrebbero seguire questo esempio. Sulla scorta di quanto fatto nel Cantone di Zugo e alla luce della carenza di alloggi che persiste da anni in numerosi cantoni, si pone addirittura la questione di una legge d’emergenza a livello federale. I cantoni dovrebbero essere obbligati a definire nei loro piani direttori delle aree in cui determinate prescrizioni – come ad esempio l’indice di sfruttamento – verrebbero sospese in caso di penuria di alloggi, finché il tasso di abitazioni sfitte non torni a superare l’1 per cento.

Un’ulteriore leva importante consiste nell’utilizzo di dati statistici aggiornati. La LPT 1 prevede che gli insediamenti crescano verso l’interno, vale a dire che vengano densificati, per preservare le superfici verdi e contrastare la dispersione urbana. Ma i comuni hanno l’obbligo di pianificare e mettere a disposizione sufficienti superfici edificabili per la crescita demografica prevista nei prossimi quindici anni. Per farlo si basano sulle previsioni dell’Ufficio federale di statistica (UST). Una pianificazione effettuata una sola volta non è però sufficiente: la previsione sottostima infatti la popolazione effettiva dopo quindici anni dell’8,8 per cento. L’UST aggiorna già le proprie previsioni ogni cinque anni, riducendo così lo scarto ad appena lo 0,2 per cento. I cantoni e i comuni non dovrebbero pertanto realizzare la pianificazione solo una volta ogni quindici anni, ma aggiornarla ogni cinque anni in base alle più recenti previsioni dell’UST. Dati previsionali più precisi e attuali possono attivare tempestivamente misure di azzonamento delle superfici edificabili, contribuendo ad attenuare la carenza di alloggi.

Meno regolamentazione e meno possibilità di opposizione non significano meno qualità, bensì più spazio abitativo, maggiore efficienza e più margine d’azione per uno sviluppo centripeto sostenibile. Solo con regole chiare, snelle e coerenti sarà possibile favorire la costruzione di alloggi e attuare con successo la LPT 1 nel lungo periodo. E questo è l’obiettivo per cui ci impegniamo.

Questo articolo è stato pubblicato per la prima volta su Die Volkswirtschaft, 10 marzo 2026

Giungla strutturale e abilità negoziale: la densificazione centripeta fallisce a causa del sistema e dello spirito dei tempi

La densificazione centripeta svizzera si trova in una impasse. Mentre la legge sulla pianificazione del territorio (LPT) richiede insediamenti compatti, i progetti sono bloccati e imbrigliati in un intreccio di prescrizioni federali e cantonali che si sovrappongono. Che si tratti di protezione dal rumore, protezione delle acque o del paesaggio, le leggi nazionali sempre più prevalgono sulle decisioni comunali. Per creare alloggi accessibili e di qualità, oltre alle riforme strutturali occorrono soprattutto personalità competenti con conoscenze specialistiche e coraggio.

In passato, la competenza in materia di pianificazione era soprattutto affidata ai Comuni. Oggi, il processo di autorizzazione assomiglia a una corsa a ostacoli che attraversa diversi livelli federali. Le prescrizioni federali, come la legge sulla pianificazione del territorio, l’ordinanza contro l’inquinamento fonico o l’inventario federale degli insediamenti da proteggere (ISOS), spesso prevalgono sulle esigenze locali e rendono le procedure estremamente complesse. La conseguenza: un deficit nell’applicazione strutturale, in cui le riserve di terreno edificabile teoricamente disponibili non possono essere sfruttate nella pratica. In città come Basilea, in alcuni casi è necessario coordinare fino a 47 uffici competenti: uno sforzo amministrativo che allunga notevolmente la durata delle procedure.

Dal punto di vista strutturale, il sistema risente inoltre della contestabilità facile. Le opposizioni vengono spesso utilizzate come tattica per ritardare i progetti per motivi ideologici o di interesse personale. Numerosi stakeholder, tra cui anche noi di Entwicklung Schweiz (Sviluppo Svizzera), chiedono correttivi: la cerchia delle persone aventi diritto di ricorso deve essere limitata e deve essere aumentato il rischio finanziario in caso di blocchi abusivi. Solo quando l’interesse pubblico alla densificazione centripeta avrà un peso maggiore rispetto al riflesso individuale alla conservazione, potrà avviarsi la dinamica necessaria.

Un altro punto fondamentale è la qualità degli insediamenti. La densificazione è accettata solo se crea valore aggiunto, come le aree inverdite e i servizi di prossimità. Ma la qualità ha un prezzo: committenza, investitori e investitrici devono essere in grado di finanziare questi standard elevati. Sono quindi necessarie soluzioni pragmatiche in materia di compensazione del plusvalore e di redditività, affinché gli investimenti in infrastrutture di alta qualità non siano soffocati da tasse eccessive. Come società, dobbiamo decidere dove investire in modo mirato nella qualità ed essere disposti a sostenere i relativi costi.

In definitiva, però, non sono i processi a decidere, ma le persone. È quindi necessario che presso le autorità e la committenza operino professionisti estremamente competenti, che sappiano gestire le complesse ponderazioni degli interessi e che agiscano attivamente come moderatori e moderatrici. Con intelligenza, pazienza e determinazione, questi «mediatori» devono cercare un dialogo prima che le posizioni si irrigidiscano. Quando la collaborazione onesta e la fiducia reciproca sostituiscono la burocrazia, possono nascere progetti che giovano sia ai singoli individui che alla società nel suo complesso.

Il concetto può essere espresso con la seguente analogia: l’attuale sviluppo territoriale può essere rappresentato come un balletto eseguito su una fune da funambolo. La fune rappresenta le leggi sempre più severe della Confederazione. La committenza e i progettisti sono i ballerini. Tuttavia, se il pubblico (gli oppositori) può tagliare la fune in qualsiasi momento e il vento (gli uffici competenti che esercitano un controllo eccessivo) soffia da tutte le direzioni, lo spettacolo precipita. È quindi necessario un regista esperto (personalità forti) e una struttura stabile (riforme strutturali) affinché il balletto, ovvero la costruzione di alloggi vivibili, possa effettivamente essere eseguito.

Le intenzioni sono buone, ma gli effetti devastanti

Le leggi apparentemente favorevoli agli inquilini penalizzano proprio quelle persone che intendono proteggere. Ciò è particolarmente evidente a Ginevra.

Se il numero di appartamenti sfitti in un Comune o in una Città è inferiore allo 0,5%, si parla di un mercato delle abitazioni estremamente teso. Ciò va a vantaggio dei locatori, che possono ad esempio richiedere una «buona entrata» (key money) quando pubblicano un annuncio per un appartamento libero. A Ginevra, il tasso degli sfitti ha raggiunto il valore record dello 0,34%. Su 100 000 alloggi, solo 340 sono liberi. Come si è arrivati a questa situazione?

Ginevra è la città che applica il maggior numero di normative in materia di affitti. Prescrizioni severe regolano gli adeguamenti delle pigioni, proteggono dalle disdette e limitano gli aumenti degli affitti, anche dopo i lavori di ristrutturazione. Tuttavia, questa apparente sicurezza cela un problema importante: queste leggi accentuano la carenza di alloggi. In che modo?

Un esempio è la legge LDTR che ha lo scopo di proteggere gli inquilini da affitti eccessivi dopo i lavori di ristrutturazione. In pratica, però, la sua applicazione incoraggia i proprietari a rimandare le ristrutturazioni o a limitarsi allo stretto necessario. Di conseguenza, gli edifici si deteriorano e la qualità delle abitazioni diminuisce, mentre gli affitti rimangono ufficialmente stabili. La situazione è tanto più grave in quanto il mercato delle abitazioni in affitto a Ginevra è poco interessante per gli investitori a causa delle sue severe normative, come il tetto massimo degli affitti. Gli elevati costi di costruzione e le lunghe procedure di autorizzazione aggravano ulteriormente la situazione.

L’esempio di Ginevra mostra quindi chiaramente che misure apparentemente favorevoli agli inquilini possono, senza incentivi alla costruzione, peggiorare la situazione sul mercato delle abitazioni. Le leggi mantengono bassi gli affitti a breve termine, ma creano un mercato delle abitazioni estremamente limitato e poco trasparente, in cui la pressione della concorrenza, i versamenti non ufficiali e il calo della qualità degli alloggi determinano la realtà.