Una maggiore flessibilità nei posti giusti è decisiva

Una crescita demografica dinamica è tipica degli agglomerati svizzeri. In una ricerca dell’istituto Sotomo, Michael Hermann illustra varie soluzioni contro la carenza di alloggi e l’aumento dei prezzi.

Quali sono le principali conoscenze acquisite in tema di carenza di alloggi in Svizzera?

Le nuove costruzioni creano spazi abitativi innanzitutto per le persone che già vivono qui. Nelle città e negli agglomerati si ha spesso la sensazione che i nuovi alloggi siano automaticamente occupati da chi si trasferisce da fuori. Dai dati emerge invece che la gente in genere si sposta di pochi chilometri. La distanza media è meno di cinque chilometri per le nuove costruzioni e sette per gli alloggi esistenti. Le prime consentono ai residenti di migliorare, formare una famiglia, studiare o cambiare vita. Allo stesso tempo, i traslochi liberano spazi abitativi. Perciò, le nuove costruzioni rendono più fluido il mercato e attivano l’intera catena dei trasferimenti.

E se non vengono costruiti nuovi alloggi?

Allora si crea il cosiddetto effetto lock in: le persone restano in alloggi troppo grandi o inadeguati per non peggiorare oppure perché non trovano un’alternativa. Ciò blocca il mercato, per cui soprattutto i giovani, le famiglie e i nuovi arrivati non trovano più alloggi adatti. Una nuova costruzione non è quindi un lusso, bensì un presupposto per il funzionamento del mercato.

Perché ritiene le nuove costruzioni superiori a ristrutturazioni o risanamenti?

Le nuove costruzioni, anche sostitutive, sono l’unica possibilità di creare spazi abitativi supplementari. Con risanamenti o ristrutturazioni si rischia che nello stesso edificio finiscano per viverci addirittura meno persone, perché vengono realizzati appartamenti più grandi o investimenti elevati a parità di volume. Questo rischio è presente anche con le nuove costruzioni sostitutive, che sono importanti e utili se servono a creare molti più alloggi di prima. Così, negli agglomerati della Svizzera francese vengono costruiti in genere sei nuovi alloggi per ogni abbattimento, a Zurigo invece solo 2,8.

Fondamentale è l’indice di sfruttamento. Se i Comuni autorizzano il rinnovo, ma non consentono una maggiore densità, l’effetto svanisce. Gli alloggi diventano più costosi, ma resta la carenza di spazi abitativi. Le nuove costruzioni sostitutive in zone ben collegate permettono di coniugare in modo razionale obiettivi energetici, qualità abitativa e una maggiore occupazione. Tutto ciò è più sostenibile a lungo termine sul piano ecologico, sociale ed economico.

Il vostro studio ha suscitato una vasta eco mediatica e diverse reazioni.

La sinistra sostiene che le nuove costruzioni non generano alloggi abbordabili e favoriscono l’espulsione dai centri abitati. È una critica semplicistica. Potranno nascere spazi abitativi abbordabili solo se l’offerta cresce. Una domanda elevata e un’offerta stagnante avvantaggiano solo chi ha già un’abitazione. Qualsiasi tipo di nuova costruzione, attraverso le direttive progettuali, offre invece la possibilità di trovare un equilibrio, cioè un maggior sfruttamento in cambio di una quota di alloggi a prezzi più bassi. La densificazione può persino ridurre l’espulsione, se da dieci alloggi se ne ottengono trenta e una parte di questi resta economica a lungo. Chi rifiuta per principio le nuove costruzioni accetta sostanzialmente che vengano esclusi proprio coloro che vanno protetti.

E quali sono le critiche mosse dalla destra?

I conservatori sostengono che un maggior numero di nuove costruzioni alimenta l’immigrazione e fa lievitare i prezzi. Di fatto è il contrario: l’immigrazione segue i posti di lavoro, non gli alloggi. La domanda di manodopera straniera, più o meno qualificata, esiste già negli ospedali, nell’edilizia, nell’industria e nei servizi. La scarsità di costruzioni colpisce chiunque cerchi un’abitazione, i locali quanto gli immigrati. I nostri dati mostrano persino che in media gli stranieri pagano di più per avere meno spazio. Non sono loro che fanno aumentare i prezzi, reagiscono a un mercato teso. Chi frena le nuove costruzioni non tutela la popolazione locale, contribuisce invece a inasprire la pressione concorrenziale per tutti.

Spesso il libero mercato è oggetto di critiche. Perché funziona poco per gli alloggi?

Quello degli alloggi non è un mercato classico, poiché il suolo non si può aumentare e sia la pianificazione che la regolamentazione assumono un ruolo significativo. Ciò nondimeno vale la legge della domanda e dell’offerta. Dove c’è una domanda forte e l’offerta non cresce, aumentano i prezzi. Senza una nuova offerta sufficiente, la situazione non può che peggiorare. Le nuove costruzioni non rappresentano quindi un progetto ideologico, bensì una necessità per le politiche abitative.

Oggi procedure e norme bloccano l’edilizia abitativa. Quali soluzioni concrete prospetta?

Tre punti sono essenziali. Innanzitutto bisogna razionalizzare le opposizioni. Il diritto di ricorso è importante in uno stato di diritto, ma non se ne può abusare sistematicamente per ritardare gli interventi. Meno istanze, scadenze più chiare e conseguenze economiche tangibili per le opposizioni respinte sarebbero molto efficaci. In secondo luogo occorre un adeguamento a livello di protezione del patrimonio, spesso ispirata a un concetto statico dei Comuni. Sviluppo e ammodernamento devono essere possibili senza che ogni intervento edilizio sia percepito come una minaccia. In terzo luogo sono necessarie modifiche della legge sulla pianificazione del territorio. L’effettivo divieto di azzonamento è troppo rigido nelle zone attraenti e ben collegate. È giusto fare un uso parsimonioso del suolo, ma non può significare il blocco di una opportuna densificazione. Una maggiore flessibilità nei luoghi giusti è decisiva.

Come possono contribuire concretamente gli impresari-costruttori e qual è il ruolo della SSIC?

La maggior parte delle imprese di costruzione non investe, ma realizza ciò che è stato progettato e autorizzato. La SSIC può esercitare un’importante funzione di ponte. Ad esempio, alla tavola rotonda può cercare dei compromessi, poiché la domanda di alloggi si risolve solo se tutte le parti ci guadagnano. La sinistra ottiene spazi abitativi economici, i liberali meno burocrazia e più sicurezza di pianificazione, i conservatori la protezione della popolazione residente e uno sviluppo ordinato. Occorre creare anche un’edilizia abitativa a prezzi accessibili, che dà lavoro alle imprese. Senza questi compromessi la crisi non farà che inasprirsi.